Samenvatting

De crisis is officieel voorbij maar ligt bij veel bouwbedrijven nog vers in het
geheugen. De bouwsector is tijdens de crisis hard getroffen en veel
ondernemingen gingen failliet.1 Ook de MKB-projectontwikkelaar die afhankelijk
is van aanneemwerk en de eigen financiële draagkracht verkeerde in zwaar weer
tijdens de crisis.
Onderzocht is hoe een MKB-projectontwikkelaar nieuwe waarde kan realiseren
waarmee een stabiele bron van inkomsten en werk gecreëerd kan worden. Op
deze manier is de MKB-projectontwikkelaar minder afhankelijk van
ontwikkelingen in de economie en bouwsector. Het ontwikkelen van vastgoed
wordt in veel gevallen deels gefinancierd met vreemd vermogen. De crisis heeft
er echter voor gezorgd dat banken strengere regels hanteren omtrent
kredietfaciliteiten. Hierdoor komt niet iedere MKB-projectontwikkelaar in
aanmerking voor een lening. Een alternatieve manier voor financiering is het
aantrekken van vermogen via een vastgoedfonds. Onderzocht is welke kansen er
liggen voor MKB-projectontwikkelaars voor het ontwikkelen en exploiteren van
huurwoningen, in samenwerking met particuliere beleggers.
Als casus is de MKB-projectontwikkelaar BeBo Bouw genomen welke gevestigd is
in Almere. De hoofdvraag is als volgt:
Onder welke voorwaarden is het voor Bebo Bouw, met als doelstelling
continuïteit van het bedrijf, aantrekkelijk om met particuliere beleggers te
investeren in de ontwikkeling van huurwoningen in Almere?
Het doel van de scriptie is om te onderzoeken op welke manier het beleggen in
vastgoedfondsen kan bijdragen aan de ontwikkelingen van huurwoningen door
de MKB-projectontwikkelaar. Een gedeelte van dit onderzoek is toegespitst op
de regio Almere, wat losstaat van de ontwikkelkansen in vastgoedfondsen voor
MKB-projectontwikkelaars op zich zelf.
Voor een MKB-projectontwikkelaar die als doel heeft huurwoningen te
ontwikkelen door middel van (gedeeltelijke) financiering door particuliere
beleggers is een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds de best optie. Dit omdat
particuliere beleggers voor een bepaalde tijd hun vermogen beschikbaar stellen
om te beleggen in vastgoed en er geen risico is dat het vermogen vóór het einde
van de looptijd uit het fonds wordt onttrokken. Naast beleggingsfondsen valt
onder niet-beursgenoteerd beleggen ook het crowdfunding platform. Dit is een
manier van collectieve financiering die steeds vaker gebruikt wordt voor het
financieren van vastgoed.
Het starten van een niet-beursgenoteerd beleggingsfonds is voor de MKBprojectontwikkelaar
een interessante en haalbare manier om huurwoningen te
ontwikkelen, zolang dit beleggingsfonds voldoet aan de minimis-vrijstelling
voorwaarden die het AFM hanteert. Dit o.a. doordat de MKB-projectontwikkelaar
optreedt als beheerder van het fonds en geen eigen vermogen hoeft in te leggen
1 http://www.eib.nl/pdf/bouw_in_beeld_2013-2014.pdf
5
en daarnaast de risico’s die gepaard gaan met de ontwikkeling en exploitatie
deelt met particuliere beleggers die het vermogen inbrengen.
Een tweede interessante optie voor het ontwikkelen van huurwoningen in
samenwerking met particuliere beleggers is om een project te laten financieren
door een crowdfunding platform. Een MKB-projectontwikkelaar kan binnen een
relatief korte periode een project laten financieren. De MKB-projectontwikkelaar
zal bij deze optie wel eigen vermogen moeten inbrengen. De huurwoningen
worden eigendom van de MKB-projectontwikkelaar zolang er wordt voldaan aan
de betalingsverplichtingen aan de leninggevers. Hier tegenover staat dat het
grootste risico gedragen wordt door de MKB-projectontwikkelaar.
Almere is een van de sterkst groeiende steden in Nederland qua
inwonersaantallen. De verwachting is dat deze groei in de komende jaren
doorzet. Daarnaast zal het aantal huishoudens in de komende jaren nergens zo
hard stijgen als in Almere, met name de eenpersoonshuishoudens.
De Woningwet 2015 en de verhuurdersheffing hebben ervoor gezorgd dat
mensen met een middeninkomen niet meer in aanmerking komen voor een
sociale huurwoning. De verscherpte regels omtrent hypotheekverstrekking
hebben ervoor gezorgd dat het kopen van een huis minder makkelijk is. Deze
ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat juist de middeninkomens moeite
hebben met het vinden van een betaalbare woning. Hierdoor is er in Nederland
en met name in de dichtbevolkte gebieden een dringende vraag naar betaalbare
huurwoningen in de vrije sector.
Uit het onderzoek naar de woningmarkt is gebleken dat steeds meer mensen
trekken naar randgemeenten van Amsterdam waaronder ook Almere. Het zijn
juist de mensen met een middeninkomen die op zoek gaan naar een betaalbare
woning buiten Amsterdam. De groeiende vraag naar vrije sector huurwoningen
is terug te zien aan de stijging van de huurprijzen in Almere, waar de
gemiddelde huurprijs per m2 voor een nieuwe huurder met 13% is gestegen.
De ontwikkelingen in de woningmarkt maken het voor de MKBprojectontwikkelaar
interessant om te beleggen in betaalbare huurwoningen in
Almere. Het advies is om te investeren in de ontwikkeling van appartementen
omdat de huurprijs per m2 hier gemiddeld hoger ligt dan een eengezinswoning.
Daarnaast daalt de huishoudgrootte en komen er steeds meer
eenpersoonshuishoudens waardoor de vraag naar kleinere betaalbare woningen
c.q. appartementen toeneemt. Ook tijdens een crisis blijven deze woningen erg
gewild. Om deze redenen worden de risico’s met betrekking tot leegstand
beperkt.