Samenvatting

Dit onderzoek is verricht in opdracht van Exterio Vastgoedpartners. Exterio heeft met woningcorporatie Domijn een samenwerkingsovereenkomst afgesloten om het planmatig gevelonderhoud uit te voeren voor woningen in de vastgoedportefeuille van Domijn. De activiteiten en kosten van het planmatig onderhoud van de woningen worden door Exterio opgenomen in onderhoudsscenario’s van 25 jaar. Het opzetten van deze onderhoudsscenario’s is een tijdsintensieve activiteit. Een instrument waarmee kan worden gestuurd op de kosten van het planmatig gevelonderhoud ontbreekt. De woningen zijn door Domijn ingedeeld volgens de woningtypologie uit de Vastgoed Exploitatiewijzer. Uit analyses is gebleken dat de door Exterio opgestelde onderhoudsscenario’s te grote financiële verschillen vertonen ten opzichte van de onderhoudskosten uit deze woningtypologie. Een onderzoek naar planmatig gevelonderhoud op basis van de bestaande onderhoudscijfers moet resulteren in een besturingsinstrument waarmee een indicatie kan worden gegeven van de planmatige gevelonderhoudskosten van corporatiewoningen.
 
Allereerst is onderzoek verricht naar gevels van corporatiewoningen. Gestart is met het afbakenen van woningcorporaties en  corporatiewoningen. Een belangrijk kenmerk van een woningcorporatie is dat de woonruimte die wordt aangeboden betaalbaar moet zijn voor de huurder. Dit wordt sociale woningbouw genoemd. Woningcorporaties moeten zorgen voor het onderhoud van deze woningen. Woningcorporaties verhuren over het algemeen woningen in de sociale huursector. Dit zijn woningen met momenteel (2017) een huurprijs tot € 710,68. Het grootste deel van de totale woningportefeuille van woningcorporaties bestaat uit rijwoningen, galerijflats en portiekflats uit de bouwperiodes 1965-1974 en 1975-1991. Woningen uit deze periodes worden respectievelijk woningnoodwoningen en energiecrisiswoningen genoemd. Een gevel is de zichtbare buitenkant van een gebouw. Hiervan is de primaire functie het afschermen van de binnenkant van een gebouw tegen invloeden van buiten zoals wind, regen, hitte en koude. Gevels van corporatiewoningen uit de bouwperiodes 1965-1974 en 1975-1991 bestaan voornamelijk uit metselwerk, houten- of kunststof kozijnen en betonelementen. Verschillende gevelelementen dienen als input voor het besturingsinstrument.
 
Planmatig gevelonderhoud vormt het tweede onderdeel. Hierbij is het begrip ‘planmatig gevelonderhoud’ in het onderzoekskader gedefinieerd als: ‘activiteiten gericht op het corrigeren van kwaliteits- en prestatieverliezen van bouwdelen die op basis van verwachtingen worden vastgelegd in een onderhoudsprognose’. Kwalitatieve- en kwantitatieve gegevens van onderdelen van een gebouw hebben een grote invloed voor het bepalen van planmatige onderhoudswerkzaamheden. Op basis van een nulmeting wordt de conditie van een gebouw of bouwdelen bepaald. Onderhoudsactiviteiten hebben een cyclustijd. Dit geeft aan in welke frequentie de onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Ook de tijdsduur waarna een bouwdeel moet worden vervangen valt onder de cyclustijd. Dit wordt de technische levensduur genoemd. Factoren die van toepassing zijn op de levensduur van gevelelementen zijn het buitenklimaat, het ontwerp en de kwaliteit van het beheer en onderhoud. Het buitenklimaat betreft de omgeving waar het gebouw gelegen is. De belasting van de omgeving kan zorgen voor aantasting van gevelelementen. De factor ontwerp omvat vooral detailleringen van aansluitingen, de bereikbaarheid en de positionering van elementen. De factor beheer en onderhoud gaat over het inzicht in uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden in het verleden. Door middel van de factormethode kan de technische levensduur van elementen worden geschat.
 
Op basis van de theorie is de eerste versie van het besturingsinstrument voor de kostencalculatie van planmatig gevelonderhoud ontwikkeld.