Samenvatting

Deze bachelorscriptie is geschreven in opdracht van Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO). Dit is een organisatie die is opgericht door de provincie Overijssel met als doel het herstructureren van verouderde bedrijfslocaties. De organisatie wordt gefinancierd met publiek geld. Dit is echter niet voldoende om de volledige herstructureringstaak op te lossen. De organisatie moet dus (een deel van) het geïnvesteerde geld terugverdienen. Hierdoor richt de organisatie zich op het investeren in locaties om de markt te stimuleren om ook te investeren. Door met deze taken geld te verdienen, heeft HMO ook kunnen investeren in het oplossen van verouderde bedrijfslocaties. Deze succesvolle aanpak werd ook uitgebreid naar andere taken.
 
Door het hele land (Nederland) zijn veel verouderde bedrijfslocaties te vinden die een doorn in het oog zijn voor provincies, gemeenten en omwonenden. Op de huidige locaties veroorzaken bedrijven overlast, dit leidt tot een afname van de kwaliteit van de omgeving. Door de toenemende maatschappelijke druk staat de aanpak van dit probleem op de politieke agenda. Op sommige locaties is geen andere oplossing dan het bedrijf te verplaatsen vanwege sterke veroudering. Veel bedrijven die decennia geleden in de centra van kleine dorpen zijn opgericht, zijn hier nog steeds gevestigd. Ook al zijn ze sindsdien aanzienlijk gegroeid. Maar niet alleen de bedrijven zijn gegroeid. Ook de dorpen zijn gegroeid. Tegenwoordig zijn deze bedrijfslocaties omgeven door woningen en andere stedelijke functies. Hun productielocaties bevinden zich nu in de centra van die dorpen en steden en het is duidelijk dat ze daar niet meer thuishoren. Veel bedrijven hebben de neiging om hun onroerend goed te zien als een schil rond hun kernactiviteiten in plaats van als een waardevol object. Daarom investeren ze zelden in de kwaliteit van hun onroerend goed, wat tot verval leidt.
 
Het verouderingsproces van onroerend goed begint op de dag van oplevering. Vier soorten veroudering kunnen worden onderscheiden: technische veroudering (de afnemende kwaliteit van gebouwen en infrastructuur), economische veroudering (de veranderende markt heeft geleid tot een verandering in de behoeften van bedrijven), maatschappelijke veroudering (verandering in het veiligheidsgevoel en leefbaarheid in het gebied) en ruimtelijke veroudering (in de loop van de tijd zijn bedrijfslocaties omgeven door woningen en andere functies waardoor overlast ontstaat). In de praktijk is vaak meer dan één type veroudering op een verouderde bedrijfslocatie aanwezig. Een combinatie van deze vormen van veroudering leidt tot een verhoogde maatschappelijke druk op gemeenten en bedrijven.
 
Om dit probleem op te lossen zijn vier werkwijzen van herstructurering mogelijk: facelift (focus op het verbeteren van de uitstraling van (veelal) het openbaar gebied), revitalisering (focus op verbetering van infrastructuur en stimuleren van optimaal grondgebruik en gebruik van leegstaande gebouwen behoudens van bestaande economische functies), herprofilering (focus op structurele veranderingen en toevoegen van nieuwe economische functies aan de locatie) en transformatie (de huidige functie is niet meer mogelijk en de locatie wordt getransformeerd naar woningbouw of een andere functie). Herprofilering en transformatie zijn qua kosten de meest ingrijpende maatregelen. Vaak is ook bedrijfsverplaatsing nodig, wat vrij duur is.
 
Bedrijfsverplaatsingen worden vaak geïnitieerd door bedrijven om hun bedrijf uit te breiden wanneer dit op de oorspronkelijke locatie niet meer mogelijk is. Om te blijven concurreren, moeten bedrijven verplaatsen. Maar veel verouderde bedrijven hoeven niet te verplaatsen om de concurrentie bij te houden. Dit zijn vaak het soort bedrijven dat eerder werd beschreven. Bedrijven die al decennia bestaan, niet investe