Samenvatting

De Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (verder genoemd de Step-regeling) waarbij verhuurders met een subsidie gestimuleerd worden om sociale huurwoningen energiezuiniger te maken, is op 1 juli 2014 van kracht gegaan.4 Na een energetische woningverbetering mag de verhuurder de huur verhogen. De subsidie dient echter wel in mindering te worden gebracht op de berekening van de kosten van de huurverhoging. Om deze reden heeft het Wijksteunpunt Wonen Oost de vraag gesteld in hoeverre zij vanuit deze regeling kunnen bewerkstelligen dat de verhuurders de verkregen subsidie vanuit de Stepregeling in mindering brengen op de huurverhoging. De vraag die in dit onderzoek centraal staat, luidt daarom als volgt: In hoeverre kan Wijksteunpunt Wonen Oost er aan bijdragen dat gewaarborgd wordt dat subsidie verkregen uit de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector in mindering worden gebracht op doorgevoerde huurverhogingen bij bewoners in Amsterdam Oost die energetische woningverbeteringen hebben gekregen. Om deze vraag te beantwoorden is een theoretisch onderzoek en een praktijkonderzoek verricht. In het theoretische deel is in hoofdstuk 2 beschreven wat de Step-regeling en de Amsterdamse labelstappensubsidie is, hoe verhuurders aanspraak kunnen maken op de subsidie en hoe hoog het subsidiebedrag is. In hoofdstuk 3 is naar voren gekomen dat op grond van artikel 7:255 lid 2 BW subsidie in mindering gebracht moet worden op de kosten voor de berekening van de huurverhoging. De Huurcommissie die op verzoek van huurder en verhuurder kan toetsen of de huurverhoging redelijk is, heeft eveneens in haar beleid opgenomen dat subsidie verrekend moet worden. Het is nodig dat een huurder kennis heeft van de subsidie zodat hij een goede mening kan vormen over de redelijkheid van de huurverhoging. Mocht de verhuurder niet doorgeven aan de huurder dat subsidie is verkregen dan heeft de huurder mogelijkheden om deze achteraf nog in mindering te laten brengen. Als de huurder binnen 3 maanden na voltooiing van de woningverbetering weet krijgt van de subsidie, dan staat de weg naar de Huurcommissie open. Als de 3 maanden termijn verlopen is dan kan de huurder naar de kantonrechter. Er bestaat dan een mogelijkheid om de overeenkomst tot huurverhoging te laten vernietigen op grond van dwaling. Uit het praktijkonderzoek in hoofdstuk 4 is naar voren gekomen dat de woningcorporaties die benaderd zijn, hoogstwaarschijnlijk niet zondermeer overgaan tot subsidieverrekening. Uit de resultaten van de enquêtes blijkt dat huurders niet altijd op de hoogte worden gebracht van subsidie voor woningverbetering. Het is van belang dat huurders hiervan op de hoogte worden gebracht zodat zij op grond van alle informatie kunnen beoordelen of de huurverhoging redelijk is. Als zij dit niet redelijk vinden dan kunnen zij de huurverhoging laten toetsen. De conclusie van de auteur op de centrale vraag is dat Wijksteunpunt Wonen op de volgende wijze kan bijdragen dat gewaarborgd wordt dat subsidie verkregen uit de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector in minder wordt gebracht op doorgevoerde huurverhogingen bij bewoners in Amsterdam Oost die energetische woningverbeteringen hebben gekregen: - Huurders en bewonerscommissie erop wijzen dat het raadzaam is bij een huurvoorstel na woningverbetering te vragen of subsidie is aangevraagd en hier rekening mee is gehouden bij de berekening van de huurverhoging. Bewonerscommissies kunnen de berekening opvragen; - Huurders bijstaan om helderheid en inzicht te verkrijgen in subsidieaanvragen door verhuurders; - Huurders bijstaan gedurende geschillen met verhuurders over de subsidieverrekening op de huurverhoging; - Huurders koppelen aan een advocaat die aangesloten is bij het Emil Blaauwfonds indien nodig; - Signalen uitsturen bij gemeente en overheid omtrent het ontbreken van inzicht bij huurder over subsidies voor woningverbetering. Om bovenstaande punten te bewerkstelligen doet de auteur tevens aanbevelingen