De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk

Terug naar zoekresultatenDeel deze publicatie

Almere toplocatie?: onderzoek naar de positie van Almere Zakencentrum als vestigingsplaats voor kantoorhoudende organisaties

Rechten: Alle rechten voorbehouden

Almere toplocatie?: onderzoek naar de positie van Almere Zakencentrum als vestigingsplaats voor kantoorhoudende organisaties

Rechten: Alle rechten voorbehouden

Samenvatting

In dit afstudeeronderzoek zijn op hoofdlijnen twee aspecten onderzocht die van belang zijn voor het succesvol ontwikkelen van een grootschalige kantoorfunctie in het Zakencentrum van Almere. Dit Zakencentrum is gelegen in het stadshart van Almere, direct aan het Centraal Station.
In deel 1 worden de ontwikkelingen, kenmerken en bereikbaarheid van Almere onderzocht, deel 2 handelt over de verschillende ontwikkelingen binnen het gebruik van kantoren, voornamelijk de innovatieve concepten hierbinnen. In deel 3 (uitwerking separaat) worden de resultaten weergegeven van het onderzoek dat uitgevoerd is onder verschillende bedrijven die naar Almere verhuisd zijn. Hierin wordt aangegeven wat belangrijke eisen zijn die bedrijven aan hun huisvesting stellen, en of zij die gevonden hebben.

Deel 1
Almere en bereikbaarheid
In 3 l jaar dat Almere bestaat is er duidelijk aan de eerste doelstellingen voorbij gestreefd. Aanvankelijk was er besloten een stad te ontwikkelen tot 250.000 inwoners met een evenwichtig woon- werk milieu om de druk rond Amsterdam en het Gooi op te vangen. Door een meerkernige opzet passende bij de op dat moment geldende eisen kon er ontwikkeld worden in het tempo dat de markt verlangd.
In de Nota Ruimte is aangegeven dat Almere tot 2030 moet groeien tot ongeveer 300 duizend inwoners en er is een bouwopgave van ongeveer 40 duizend woningen.
De afgelopen jaren is er gewerkt aan de oorspronkelijke opgave, en is er een middelgrote stad verrezen die in trek is bij middengroepen en gezinnen met jonge kinderen. Goede bereikbaarheid van het stadshart en een ruime en groene woonomgeving worden hoog gewaardeerd. Dit echter bij een beperkte hierboven omschreven groep. Door veel en vooral eenzijdige, op woningbouw, gerichte ontwikkelingen is de stad op verschillende gebieden in onbalans. De belangrijkste van deze zijn de externe bereikbaarheid, werkgelegenheid, gezondheidszorg en onderwijs. Door de éénzijdige woningbouw en het grotendeels ontbreken van studiemogelijkheden op hoger en wetenschappelijk niveau komt het arbeidspotentieel in gevaar.
Door Almere door te laten groeien ontstaat er een verbreding in sociaal, economisch en ecologisch opzicht. Verder wordt er enerzijds meer ruimte gecreëerd voor doorgroei van de regio Amsterdam - Schiphol, anderzijds zorgt het voor een betere aantakking van Flevoland op de Noordvleugel (noordelijke Randstad).
Deze ontwikkelingen leggen een enorme druk op de verkeersaders in de gehele Noordvleugel.
Om de verdere groei te accomoderen zijn er structurele aanpassingen aan het hoofdwegennet noodzakelijk. Op dit moment zijn er een aantal mogelijkheden in onderzoek, die de file problematiek in deze regio moet doen verminderen. De meest economisch meest gunstige oplossing is het verbreden van de bestaande trajecten, en dit zal -naar alle waarschijnlijkheid ook gaan gebeuren.
Door de grote groei van Almere en de toenemende werkgelegenheid in Amsterdam zal de pendel tussen deze steden de komende 20 jaar twee tot drie zo groot zijn als nu. Door in het centrum van Almere kwalitatief goed commercieel onroerend goed te ontwikkelen kan een deel van deze problematiek opgelost worden, en door de tegenspits is Almere in de ochtend goed bereikbaar en in de avond goed te verlaten. Almere heeft op dit gebied een unieke positie.
Ook op het gebied van OV zijn er goede ontwikkelingen die de bereikbaarheid per trein ten goede komen. Sinds 2003 is het mogelijk om van Almere richting het Gooi te reizen, zonder tussenstop in Weesp of Amsterdam. Richting het noorden loopt het spoor nu dood in Lelystad, met het gereedkomen van de Hanzelijn medio 2010 is er een aansluiting op het station van Zwolle. In het onderzoek (deel 3) is aangegeven wat bedrijven belangrijk vinden en wat beslissingsfactoren zijn bij het kiezen van hun huisvesting.

Deel 2
Kantoorwerk en concepten
Het gebruik van kantoren heeft in de afgelopen honderd jaar verschillende ontwikkelingen meegemaakt. De grootste verandering is de sterke ontwikkeling van de dienstverlenende sectoren, resulterend in de grote vraag naar kantoorruimte. Dit vooral de laatste decennia.
Doel is door het combineren van arbeid en kapitaal als input een productieproces mogelijk te maken waaruit de output (eindproduct) voortkomt.
Voor het uitvoeren van kantoorwerk kunnen er drie factoren onderscheiden worden die als input dienen; huisvesting, arbeid en ICT. Deze kosten maken verreweg het grootste gedeelte uit van de uitgaven en investeringen van het kantoorbedrijf. Door deze factoren in verschillende verhoudingen met elkaar te combineren kunnen er verschillende typologieën kantoren ontstaan.
De veel gebruikte kantoorconcepten in de afgelopen jaren beperken zicht tot slechts drie hoofdvormen; een concept waarbij er hoofdzakelijk één- of tweepersoonskamers zijn, wat een sterke hiërarchie benadrukt. Goede concentratiemogelijkheden en voorzieningen zijn voordelen. Het tegenovergestelde kan er gevonden worden in de kantoortuin, waarbij de meeste mensen in één grote ruimte werken. De tussenvariant, het teamkantoor vult de kloof tussen deze twee uitersten.
Het toepassen van vernieuwende concepten wordt mede mogelijk gemaakt door de snelle ontwikkelingen in de ICT. Thuis, onderweg en op verschillende plaatsen binnen het kantoor is werken mogelijk geworden. Afhankelijk van de te verrichte arbeid kan een plaats gekozen worden. Door gebouwen (vooral installaties) hierop aan te passen kan er flexibel gewerkt worden. In het onderzoek (deel 3) wordt er ingegaan op de vraag of organisaties kiezen voor deze vorm van werken of een meer hybride variant van de verschillende concepten. Ook is onderzocht of zij dit als beslissingsfactor beschouwen bij het kiezen van hun huisvesting.

Deel 3
Veldwerk en marktonderzoek
Voor het goed functioneren van bedrijven is het van essentieel belang dat zij goed bereikbaar zijn. Om de bedrijven vinden veel vervoersbewegingen plaats en zo worden er knooppunten in gevormd in verkeer en vervoer. De belangen van bereikbaarheid en de intensiteit van het verkeer is sterk afhankelijk van de activiteit van het bedrijf.
Elk bedrijf heeft een productiemilieu waarbinnen er onderscheidt gemaakt kan worden tussen locatiekeuze en het functioneren van het bedrijf. Een bedrijf dat een nieuwe locatie zoekt weet - exact wat welke activiteiten het uit gaat voeren, met welke structuur dit gedaan wordt, hoeveel arbeid hiervoor nodig is enz. Gezocht wordt naar een locatie die daar het beste bij past, waar de doelstellingen het best verwezenlijkt kunnen worden. Dit moet allemaal gerealiseerd worden binnen financieel aanvaardbare voorwaarden. Het moge duidelijk zijn dat deze en andere vestigingsfactorenfactoren voor de verschillende typologieën bedrijven verschillend zijn. Of zijn er toch factoren die overeenkomsten bieden?
Om inzichtelijk te maken welke vestigingsfactoren van belang zijn, hoe bedrijven het beslissingsproces omtrent de nieuwe huisvesting organiseren en welke criteria zij gebruiken om een eerste selectie te maken, de alternatieven afwegen en uiteindelijk de onderhandelingen voeren heb ik een onderzoek gedaan. Dit onderzoek onder verschillende bedrijven die naar Almere verhuisd zijn moet aangeven wat zij gezocht hebben, hoe dat gebeurt is, en of zij het gevonden hebben.
De belangrijkste reden dat bedrijven verhuizen is dat zij ruimtegebrek hebben op de huidige locatie. Dit kan verschillende grondslagen hebben; groei, fusie, samenvoegen bedrijfsonderdelen enz. Vaak wordt er bij het zoeken advies ingewonnen van een externe deskundige die hen, in de meeste gevallen, adviseert bij de keuze.
De eerste selectie van mogelijke vestigingslocaties vindt hoofdzakelijk plaats op aspecten als, locatie (bereikbaarheid) en oppervlakte. Later in het proces wordt het financiële aspect belangrijker.
De respondenten hebben door middel van het toewijzen van een score aan 31 belangrijke vestigingsfactoren de eisen en kenmerken bekend gemaakt die zij zochten in de nieuwe huisvesting. Factoren als bereikbaarheid per auto, huurprijs en faciliteiten voor automatisering scoren bijzonder hoog. Op de voet worden zij gevolgd door parkeergelegenheid, OV en vloeroppervlakte. De belangrijkste eisen voor nieuwe huisvesting zijn financiële1 contractuele en locationele aspecten.
Uit het verdere onderzoek is gebleken dat deze eisen, behoudens de financiële contractuele aspecten, in vervulling zijn gegaan. De kwaliteit van de gebouwen, de functie-, technische- en de locationele aspecten voldoen aan de verwachtingen van de gebruikers. Op het gebied van financiën wordt door de respondenten een lage waardering uitgesproken, vooral gebaseerd op de ontwikkelingen van de laatste drie jaar, geven zij aan dat er op een andere locatie tegen gunstigere condities gehuisvest kan worden.
Ten aanzien van de ontwikkelingen In het Zakencentrum van Almere kunnen deze factoren genoemd worden die als selling point gelden voor Almere en het Zakencentrum in het bij zonder.
Het gebruik van flexibele kantoorconcepten staat nog in de kinderschoenen. Uit het onderzoek blijkt dat als bedrijven verhuizen en zij de mogelijkheid hebben voor een nieuw concept te kiezen, zij in veel gevallen een mix maken van de bestaande concepten en daarbij kiezen voor een aantal flexplekken. In dit geval hebben we dus geen vernieuwend kantoorconcept. Bedrijven die kiezen voor een volledig flexibel kantoorconcept vormen een kleine groep, die heel langzaam groeit, maar nog steeds niet boven de 10% uitkomt. Conclusie: locatie en financiële/contactuele aspecten zijn van groot belang, innovatieve kantoorconcepten zijn geen gemeengoed, en er zijn geen aanwijzingen gevonden die aangeven dat dit gaat veranderen.

Toon meer
OrganisatieHogeschool Utrecht
OpleidingBouwkunde
AfdelingGebouwde Omgeving
Jaar2005
TypeBachelor
TaalNederlands

Op de HBO Kennisbank vind je publicaties van 26 hogescholen

De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk